Propriétaires de condo : l’impact des lois 141 et 16

Quels impacts concrets ces lois ont-elles pour les propriétaires de condo? Quelques-uns, quand même, principalement financiers. Cet article propose un tour d’horizon de la situation telle qu’elle est aujourd’hui. Découvrons ensemble ce que vous devez principalement comprendre, et garder à l’esprit, concernant ces changements.

Peut-être êtes-vous gestionnaire ou vous impliquez-vous dans le syndicat d’un immeuble en copropriété. Peut-être êtes-vous tout simplement copropriétaire. Quoi qu’il en soit, vous avez tout intérêt à vous tenir au fait des implications de ces changements pour vous et votre budget.

Deux lois, entrées en vigueur au cours des dernières années, viennent encadrer la gestion des copropriétés. Elles impliquent par le fait même des changements dans l’univers de la copropriété. La loi 141 a été adoptée en juin 2018 tandis que la loi 16 a été adoptée en décembre 2019. Toutes deux entraînent des répercussions sur les assurances des copropriétés divises.

Pour la petite histoire, rappelons que l’univers de la copropriété est assez récent au Québec. En effet, l’AQGC (Association québécoise des gestionnaires de copropriétés) nous apprenait qu’en 2019, la copropriété au Québec soufflait cinquante bougies. Le 28 novembre 1969, la loi LQ 1969c.76 entrait en vigueur, et avec elle la copropriété voyait le jour. Précisons aussi que l’AQGC a été constituée dans la foulée de l’entrée en vigueur des lois 141 et 16.

La loi 141 a été adoptée le 13 juin 2018. Elle vient modifier le Code civil du Québec en ce qui concerne l’assurance des copropriétés divises. Deux mesures prévues par cette loi sont entrées en vigueur le 15 avril 2021:

Une évaluation obligatoire de l’immeuble par un évaluateur agréé tous les cinq ans;
L’obligation pour le syndicat de copropriété de souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité, celle des membres de son conseil d’administration celle du gérant, du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires envers autrui.

C’est quoi une partie privative?

On appelle partie privative l’unité de condo d’un copropriétaire. Celle-ci fait partie de l’immeuble, et comprend les murs, les planchers et le plafond de l’unité en question.

La loi 141 oblige notamment le syndicat à fournir une description précise de ces parties privatives. Cela vise l’identification plus facile de toute amélioration apportée par les copropriétaires. Cette description devra se retrouver dans le registre de la copropriété. Ainsi, tous les copropriétaires qui en feront la demande y auront accès. Cette nouveauté permettra d’avoir une meilleure idée des améliorations apportées aux parties privatives. Elle précisera également les rôles de l’assureur du syndicat et de celui du copropriétaire, limitant les risques de litige.

En vertu de cette loi, tous les cinq ans, un évaluateur agréé doit procéder à une évaluation de la valeur de reconstruction. Cet exercice entraîne des répercussions sur les finances des copropriétaires, selon que la franchise sera revue à la baisse ou à la hausse.

Cette obligation d’évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble s’accompagne d’une conséquence qui concerne l’assurance. En effet, dorénavant, le bâtiment devra être assuré pour son coût de reconstruction réel.

Ensuite, toujours depuis avril 2022, le syndicat des copropriétaires doit créer un fonds d’autoassurance. Celui-ci s’ajoute au fonds de prévoyance et au fonds d’opérations. On doit y trouver l’équivalent de la franchise la plus élevée parmi tous les contrats d’assurance souscrits par le syndicat.

Rappelons que la franchise constitue le montant payé par l’assuré en cas de sinistre. Quand celle-ci est modifiée à la hausse, le syndicat doit ajuster les cotisations au fonds d’autoassurance. Cela peut s’effectuer lors du prochain budget annuel.

Au moins, les propriétaires de condo n’ont à cotiser qu’une seule fois à ce fonds d’autoassurance, sauf advenant un sinistre. En effet, en cas de réclamation, si la franchise doit être payée, le fonds d’autoassurance doit être rempli de nouveau. Ce qui occasionne de nouvelles cotisations en cours d’année. Cela pourrait-il être vu comme un incitatif à conserver la propriété dans le meilleur état possible? Certains le croient.

Désormais, chaque propriétaire d’un immeuble qui comporte moins de 13 fractions doit ajouter la responsabilité civile à son assurance condo. Celle-ci doit couvrir un montant minimal d’un million de dollars. Dans le cas d’un immeuble qui comporte 13 fractions ou plus, le montant s’élève à deux millions de dollars.

On nomme « fraction » toute portion qui sera utilisée comme une unité de logement, ou pour l’exploitation d’une entreprise. Les parties privatives comme les espaces de stationnement ou de rangement ne correspondant pas à ces critères. Elles ne sont donc pas des fractions.

Entrée en vigueur le 10 janvier 2020, la Loi 16 du gouvernement du Québec vise principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement.

Pourquoi la loi 16?

• Avec la loi 16, le gouvernement vise deux objectifs principaux :
• Veiller à ce que les syndicats de copropriété entretiennent adéquatement leurs immeubles;
  S’assurer que ceux-ci mettent suffisamment d’argent de côté pour financer d’éventuels gros travaux de rénovation.

Bien des syndicats de copropriété ont eu tendance à négliger le fonds de prévoyance pour limiter les frais de condo. Il arrive pourtant un moment où des travaux importants doivent être effectués. Le remplacement de la toiture ou des fenêtres en fait partie. Lorsque cela arrive, si le fonds de prévoyance n’est pas suffisamment garni, les syndicats font face à un problème. Ils demandent alors aux copropriétaires des cotisations additionnelles, ou remettent les travaux. Une telle décision risque d’entraîner une dégradation de l’immeuble.

À quoi sert un carnet d’entretien?

C’est aussi dans l’optique d’assurer un entretien adéquat que la loi 16 prévoit la production d’un carnet d’entretien. Ce dernier contiendra l’historique du bâtiment, ainsi que des renseignements concernant les réparations, améliorations et rénovations effectuées au fil du temps. C’est l’outil idéal pour assurer une transition efficace entre les administrateurs. Le carnet d’entretien s’avère de plus un allié de taille pour réaliser l’étude du fonds de prévoyance.

C’est quoi un fonds de prévoyance?

Le fonds de prévoyance est consacré à toute réparation majeure, ou au remplacement des parties communes de l’immeuble en copropriété. Cet argent ne sert pas à l’entretien courant.

Le carnet d’entretien permet de déterminer le montant à verser dans le fonds de prévoyance. L’étude de fonds de prévoyance détaille les travaux majeurs à prévoir dans les vingt-cinq années à venir, pour les parties communes. Il peut s’agir d’un stationnement souterrain, du revêtement, des fenêtres, de la toiture, etc. Elle fournit une évaluation des coûts, puis permet d’établir le montant annuel à verser dans le fonds de prévoyance.

Une telle étude a nécessairement un effet sur les frais de condo, tout comme le fonds de prévoyance. Si l’immeuble est plus ancien et si le syndicat a négligé ce fonds, la marche peut sembler haute. Cela dit, la loi a prévu un délai de dix ans pour regarnir le fonds. Cela afin d’éviter une hausse trop brutale des frais aux propriétaires de condo.

Cela dit, il sera toujours judicieux d’entretenir un immeuble. Des travaux effectués à temps éviteront bien souvent de plus grandes dépenses plus tard, quand la situation se sera aggravée.

À retenir concernant ces lois et leurs répercussions sur les propriétaires de condo :

• Obligation de fournir une description détaillée des parties privatives;
• Devoir d’assurer l’immeuble pour son coût de reconstruction réel;
• Création d’un fonds d’autoassurance et d’un fonds de prévoyance;
• Évaluation obligatoire de l’immeuble tous les cinq ans par un évaluateur agréé;
• Devoir pour les administrateurs de souscrire une assurance responsabilité civile;
• Devoir pour les copropriétaires de souscrire une assurance copropriétaire personnelle;
  Production d’un carnet d’entretien.

Gardez à l’esprit que votre courtier se fera un plaisir de discuter de la question de l’assurance copropriété avec vous.